Membeli dari developer itu aman, asal Anda tahu urutannya.
Cara Membeli Rumah Baru dari Developer di BSD City, dari NUP sampai Serah Terima
Membeli rumah baru dari developer di BSD City berjalan bertahap: NUP saat peluncuran, memilih unit dan membayar tanda jadi, surat pemesanan, uang muka atau proses KPR, PPJB di hadapan notaris, serah terima, lalu AJB di hadapan PPAT dan balik nama sertifikat. Di luar harga unit, siapkan BPHTB, biaya KPR, dan biaya akta.
Christian RasandyPengalaman properti sejak 2018 dan 500+ transaksi
Delapan tahap membeli rumah baru
| Tahap | Yang terjadi | Yang perlu Anda cek |
|---|---|---|
| 1. NUP | Nomor urut untuk memilih unit lebih dulu saat peluncuran | Syarat NUP proyek itu, termasuk ketentuan pengembaliannya |
| 2. Pilih unit dan tanda jadi | Tanda jadi (booking fee) dibayar setelah memilih unit | Bayar ke rekening resmi developer, bukan rekening pribadi, dan minta kwitansi resmi |
| 3. Surat pemesanan | Mencatat unit, harga, cara dan jadwal bayar, serta ketentuan batal | Baca ketentuan batal sebelum tanda tangan |
| 4. Uang muka dan cara bayar | Cash keras, cash bertahap, atau KPR | Jadwal bayar dan syarat bank |
| 5. PPJB | Perjanjian pengikatan jual beli, dibuat di hadapan notaris | Sertifikat tanah, PBG, dan isi perjanjian |
| 6. Akad KPR | Untuk rumah inden, akad melibatkan pembeli, developer, dan bank | Jadwal pencairan dan asuransi |
| 7. Serah terima | Berita acara serah terima (BAST) | Kondisi fisik dan fasilitas yang dijanjikan |
| 8. AJB dan sertifikat | AJB dibuat PPAT, lalu didaftarkan ke kantor pertanahan | Nama di sertifikat dan jenis haknya |
Apa saja yang melindungi pembeli?
Pemasaran dan PPJB rumah yang belum jadi diatur PP 12/2021. Beberapa perlindungan yang paling berguna untuk Anda:
- Sebelum memasarkan rumah yang masih dalam tahap pembangunan, developer harus punya kepastian peruntukan ruang, hak atas tanah, status penguasaan rumah, perizinan pembangunan, dan jaminan pembangunan.
- Sebelum PPJB ditandatangani, harus ada kepastian status tanah, hal yang diperjanjikan, PBG, prasarana dan utilitas (prasarana paling sedikit jalan dan drainase), serta keterbangunan paling sedikit 20% dari seluruh unit di perumahan itu.
- Anda berhak mempelajari draf PPJB paling singkat 7 hari kerja sebelum tanda tangan.
- Kalau developer lalai memenuhi jadwalnya, Anda boleh membatalkan dan seluruh pembayaran dikembalikan.
- Kalau KPR Anda ditolak bank sebelum PPJB, developer boleh memotong 10% dari pembayaran yang sudah diterima, ditambah pajak, dan sisanya wajib dikembalikan paling lambat 30 hari.
- Developer tidak boleh menarik lebih dari 80% pembayaran sebelum syarat PPJB terpenuhi.
Biaya apa saja di luar harga unit?
| Biaya | Besarnya | Kapan |
|---|---|---|
| BPHTB | 5% × (nilai transaksi dikurangi nilai tidak kena pajak yang ditetapkan pemda) | Terutang saat PPJB ditandatangani |
| PPN | Efektif 11% untuk rumah non-mewah; tanyakan apakah harga di pricelist sudah termasuk PPN | Ditagih developer |
| Honor PPAT untuk AJB | Paling tinggi 1% dari harga transaksi | Saat AJB |
| Honor notaris untuk PPJB | Berjenjang sesuai nilai akta, diatur UU Jabatan Notaris | Saat PPJB |
| Biaya KPR | Provisi, administrasi, appraisal, asuransi jiwa, asuransi kebakaran, serta akta kredit dan APHT/SKMHT | Saat akad KPR |
Tarif BPHTB ditetapkan peraturan daerah tempat unit berada. BSD City mencakup wilayah Kota Tangerang Selatan dan Kabupaten Tangerang; tarif di keduanya sama, 5%. PPh final atas penjualan rumah dibayar developer sebagai penjual, bukan oleh Anda.
Sepanjang 2026, pemerintah menanggung PPN atas sebagian harga rumah baru yang siap huni, untuk rumah dengan harga jual di bawah batas tertentu. Syaratnya antara lain satu unit per orang, serta AJB atau PPJB lunas dan BAST di tahun 2026. Pemerintah mengumumkan rencana melanjutkan insentif ini pada 2027; aturan teknisnya belum terbit. Saya cek kelayakan unit incaran Anda sebelum Anda memutuskan.
Berapa uang muka KPR yang dibutuhkan?
Bank Indonesia menetapkan rasio LTV kredit properti paling tinggi 100% sampai 31 Desember 2026, untuk bank yang memenuhi batas rasio kredit bermasalah (NPL) yang ditetapkan BI. Artinya aturan membolehkan uang muka sangat kecil, tetapi besar uang muka yang sebenarnya tetap ditentukan masing-masing bank. Siapkan dokumen dasar: KTP, kartu keluarga, NPWP, rekening koran tiga bulan, dan slip gaji untuk karyawan atau dokumen usaha untuk wiraswasta.
Apa yang perlu dicek sebelum tanda tangan?
- Nama dan rekening developer di setiap bukti bayar. Nama PT pengembang tiap kawasan ada di panduan pengembang BSD City.
- Ketentuan batal dan pengembalian dana di surat pemesanan.
- Sertifikat tanah dan PBG yang diperlihatkan saat PPJB.
- Jadwal pembangunan, serah terima, dan AJB tertulis di PPJB.
- Jenis hak di sertifikat (SHGB atau SHM) dan nama pemegangnya saat AJB.
Proyek terkait
Semua rumah dijual di BSD City
Rumah pertama di BSD City
Review IZZI dan Spazzia
Pertanyaan yang sering masuk
Apa itu NUP?
NUP adalah nomor urut pemesanan: kesempatan memilih unit lebih dulu saat proyek baru diluncurkan. Syarat dan ketentuan pengembaliannya mengikuti kebijakan proyek.
Apakah tanda jadi bisa dikembalikan?
Kalau Anda yang membatalkan, tanda jadi umumnya hangus; cek ketentuannya di surat pemesanan. Kalau developer lalai memenuhi jadwalnya, seluruh pembayaran dikembalikan sesuai PP 12/2021.
Kapan BPHTB dibayar?
BPHTB untuk jual beli terutang saat PPJB ditandatangani. Tarifnya paling tinggi 5%, ditetapkan peraturan daerah tempat unit berada.
Berapa uang muka minimal untuk KPR rumah baru?
Bank Indonesia membolehkan LTV sampai 100% hingga 31 Desember 2026 untuk bank yang memenuhi batas rasio kredit bermasalah. Besar uang muka yang sebenarnya ditentukan masing-masing bank.
Satu kontak dari NUP sampai serah terima
Saya dampingi setiap tahap: memilih unit, membaca surat pemesanan dan PPJB, mengurus KPR, sampai serah terima kunci.
Christian Rasandy · pengalaman properti sejak 2018 dan 500+ transaksi